A:法小洲，你怎么一脸严肃？
B:我朋友买房，遇上点麻烦……
A:不要无中生“友”！
B:真的是我朋友，说起来也挺不好意思的，他本来没有购房资格，中介帮忙想了个“点子”，他脑子一热就签了认购书，也交了钱，思来想去不踏实，来找我分析分析……
A:香洲法院最近审结了一起相似案件，先来看看？
案情回顾
黎某看中了一套中山三乡的商品房，正苦于没有购房资格，代理销售商的员工提出可以帮忙办理假离婚证、假户口本等假证照，黎某只需额外支付一些手续费。
因购房心切，黎某便同意了，当即与开发商签署《认购书》，支付首付款434万余元，与代理销售商签署《优惠告知书》，支付团购费10万元。同时，黎某还向代理销售商的员工额外支付了9000元手续费。
拿到虚假证照后，黎某心里不踏实，未去银行办理按揭手续，也未按《认购书》的约定与开发商签署正式《商品房买卖合同》，而是委托律师向开发商发出《律师函》，要求解除双方签订的《认购书》，开发商不同意。黎某便将开发商和代理销售商一并告上法庭，请求解除合同、退还费用并支付违约金。
庭审中，开发商辩称黎某在知悉购房政策和相关风险的情况下自愿签署《认购书》，根据约定，应继续签署《商品房买卖合同》，现单方解除《认购书》，应依约承担违约责任。开发商就此提出反诉，要求黎某支付违约金30余万元。
代理销售商辩称其并未收取原告黎某购房款，不应承担退还房款的责任；“团购费”是优惠房源服务费，在其推荐下，黎某已与开发商达成《认购书》，经销商的服务工作已经完成，黎某无权要求退回相应费用。
B:我就知道开发商会抗辩说黎某是自愿签的……那我朋友的钱也要打水漂了……
A:别急，听听法官的意见。
问:《认购书》是否应该解除？
答:黎某与开发商签署的《认购书》未约定案涉物业交付时间、交付条件等基本合同条款，就案涉物业形成的是商品房买卖预约合同关系。根据购房政策，黎某不具备与开发商签署《商品房买卖合同》的资格，显然《认购书》自缔结之日起即存在履行障碍。开发商在庭审中明确表示同意解除双方签署的《认购书》，法院对此予以确认。
问:《认购书》解除的责任如何认定？
答:黎某明知以自己名义购买案涉物业在政策上存在障碍，但在知道可以用办假证的方式购买案涉物业后，自主选择签署《认购书》，主观上存在缔约过错。另一方面，《认购书》是开发商预先拟定的格式合同，开发商无证据证明其在签订《认购书》时，对《认购书》所载购房政策已向购房人尽合理提示及说明，也有缔约过错责任。双方应根据各自的缔约过错对《认购书》不能履行承担责任。
问:黎某已经支付的款项是否应当被退回？
答:基于上述认定，综合考虑双方缔约过错大小、为履约付出成本以及无法履约的损失等因素，开发商应向原告退回购房首付款。黎某实际没有成功购买到相应房源，代理销售商应向原告退还该团购费。至于手续费，系黎某因自身过错而产生的费用，应自行负担。
问:双方的违约责任如何承担？
答:黎某和开发商因各自的缔约过错导致《认购书》无法继续履行，双方对于《认购书》的解除均负有责任，双方均不需要向对方支付违约金。
B:我明白了……我这就去和我朋友说说，还要批评他这种企图规避政策的行为！真是不应该！
A:为了规避购房政策，确实存在个别人企图用“假证件”“假离婚”“借名义”等方式买房。
在此提醒，购房政策是政府对房地产市场进行调控的重要措施之一，有利于促进市场平稳健康发展，不论相关政策是收紧还是“解绑”，购房各方都应当严格遵守。违反购房政策购房虽不必然导致合同无效，但存在合同无法履行的风险。买方在购房前应当了解相关政策，卖方在出售房屋时，也应清楚掌握买方相关信息，并就政策问题对买方进行合理提示及说明，否则双方将对合同无法履行各自承担相应责任。